Od 1 lipca 2022 r. treść umowy rezerwacyjnej zawieranej między deweloperem a klientem zainteresowanym nabyciem nieruchomości została uregulowana przepisami ustawy deweloperskiej (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U.2021.1177 z dnia 2021.06.30). Rezerwując mieszkanie lub dom, warto wiedzieć, jakie postanowienia powinny się znaleźć w Twojej umowie rezerwacyjnej oraz czego deweloper na pewno nie może od Ciebie wymagać.
Co to jest umowa rezerwacyjna nieruchomości?
Umowa rezerwacyjna to umowa zawierana między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Przepisy ustawy deweloperskiej dotyczące umowy rezerwacyjnej stosuje się również, gdy stronami umowy są nabywca i przedsiębiorca inny niż deweloper – do umów sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku ukończonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.
Forma zawarcia umowy rezerwacyjnej
W przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Bezwzględnie jednak musi być zawarta w formie pisemnej. Zarezerwowanie mieszkania lub domu jednorodzinnego w formie mailowej czy ustnej będzie nieważne.
Opłata rezerwacyjna
Z punktu widzenia przyszłego nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, istotne jest, jaką maksymalnie kwotę może żądać od Ciebie deweloper przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej. Na gruncie poprzednio obowiązujących przepisów nie było to w ogóle uregulowane i deweloperzy zupełnie dowolnie mogli ustalać wysokość opłaty rezerwacyjnej. Pamiętaj zatem, że opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. W przypadku zawarcia później umowy deweloperskiej deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną w całości na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.
Kiedy deweloper musi zwrócić opłatę rezerwacyjną?
- jeśli nie uzyskasz pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu
- jeśli deweloper dokona zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach
i zaniecha obowiązku poinformowania Cię o tym - jeżeli deweloper nie wykonuje zobowiązania z umowy rezerwacyjnej (wówczas opłata jest zwracana w podwójnej wysokości)
- w przypadku, gdy deweloper nie usunął wad zgłoszonych przez Ciebie do protokołu odbioru i z tego powodu nie przystąpiłeś do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości (wówczas opłata jest zwracana w podwójnej wysokości)
Co musi zawierać umowa rezerwacyjna?
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez Ciebie z oferty sprzedaży;
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez Ciebie będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń
Okres rezerwacji to czas, w którym przyszłym nabywca nieruchomości zazwyczaj ubiega się o finansowanie zakupu nieruchomości, dlatego umowa rezerwacyjna powinna uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej. W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper jest zobowiązany do informowania rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach.
