Umowa najmu nieruchomości - co warto wiedzieć? - Radca Prawny

Większość z nas miała w swoim życiu styczność z umową najmu nieruchomości, najczęściej lokalu mieszkalnego lub usługowego. Warto zwrócić uwagę, że najem nieruchomości jest regulowany przez dwa akty prawne: kodeks cywilny oraz ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przy czym ta druga ustawa dotyczy tylko najmu nieruchomości w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Czy wynajmujący musi być właścicielem nieruchomości?

Otóż nie! Żaden przepis prawa nie stawia takiego wymogu. Niemniej warto zawsze sprawdzić, czy osoba która wynajmuje nam nieruchomość ma do niej tytuł prawny tj. czy jest jej właścicielem czy np. sama wynajmuje lokal i chce go podnająć.

Czy umowę najmu muszą podpisać wszyscy współwłaściciele nieruchomości?

Podpisanie umowy najmu nieruchomości jest czynnością wykraczającą poza zwykły zarząd rzeczą wspólną. Dlatego jej podpisanie zawsze wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Mogą oni przystąpić do podpisania umowy lub wyrazić zgodę na jej podpisanie przez jednego/pozostałych współwłaścicieli. Pamiętajmy, że brak zgody pozostałych współwłaścicieli może skutkować nieważnością umowy najmu.

Czym jest najem okazjonalny?

Jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, która jest uregulowana we wspomnianej wyżej ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Należy pamiętać, że zawsze zawieramy ją na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat.

Na podstawie tej umowy lokal mieszkalny może wynająć tylko osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali. Jeśli dany podmiot w zakresie swojej działalności gospodarczej zajmuje się najmem nieruchomości może sięgnąć po umowę najmu instytucjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie i musi zawierać następujące załączniki:

Akt Notarialny
w którym najemca poddaje się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego
Wskazanie przez Najemcę innego lokalu
do którego lokator będzie mógł się wyprowadzić po opróżnieniu lokalu oraz
Oświadczenie Właściciela powyższego lokalu
że przyjmie najemcę we wspomnianej sytuacji

Najem okazjonalny należy zgłosić do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia albo zgłoszenie po terminie powoduje, że do umowy nie będą miały zastosowania przepisy dotyczące umowy najmu okazjonalnego.

Jakie są obowiązki wynajmującego i najemcy?

Z wyłączeniem najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, strony mogą w umowie najmu dowolnie ustalić zakres obowiązków stron. Jeśli tego nie uczynią, zastosowanie znajdą art. 6a i 6b w/w ustawy, zgodnie z którymi:

„Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.”

Natomiast zakres obowiązków najemcy jest bardzo szeroki i ustawa wprost wskazuje, że najemcę obciąża wymiana i konserwacja:

podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
okien i drzwi;
wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Przy umowie najmu okazjonalnego powyżej przywołane przepisy nie mają zastosowania, dlatego należy najlepiej z pomocą profesjonalnego pełnomocnika bardzo szczegółowo opisać, jakie obowiązki ciążą na najemcy i wynajmującym, aby podczas trwania okresu najmu nie było wątpliwości po czyjej stronie leży wymiana żarówki, a po czyjej naprawa sprzętu RTV i AGD.

Warto również pamiętać, że przy najmie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wymienia enumeratywnie przypadki, w których wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, a katalog ten, z pewnymi wyjątkami, można zmienić jedynie w umowie najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.

Obraz do wpisu autorstwa Drazen Zigic na Freepik