Co do zasady nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia wydawanego w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U.2017.2278 t.j. z dnia 2017.12.07) dopuszcza jednak wyjątki od tej zasady.

Cudzoziemiec, czyli kto?

Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest przede wszystkim osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, jak również osoba prawna mająca siedzibę za granicą. Ustawa wyróżnia ponadto spółki nieposiadające osobowości prawnej, a złożone z osób fizycznych nieposiadających obywatelstwa polskiego lub osób prawnych mających siedzibę za granicą, które również mają siedzibę za granicą. Kolejną kategorią są osoby prawne i spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej mające wprawdzie siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, ale które są kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wskazanej wyżej.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Jakie warunki musisz spełnić, aby uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości będąc cudzoziemcem? Przede wszystkim musisz wykazać przed organem administracyjnym, że nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także, że nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

Kolejną przesłanką, jaką musisz wykazać we wniosku o zezwolenie jest potwierdzenie twojej więzi z Rzeczpospolitą Polską. Ustawa wskazuje przykładowe okoliczności potwierdzające tą więź i są to:

• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
• zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
• posiadanie zezwolenia na pobyt;
• członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców wymienionych w art. 1 ust. 2 pkt 4 Ustawy;
• wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej.

Warto pamiętać, że nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego, a więc nie tylko umowy sprzedaży.

Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?

Art. 8 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wymienia sytuacje, w których uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości nie jest konieczne. Najczęściej spotykaną sytuacją jest nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu mieszkalnego. Warto pamiętać, że zwolnione z uzyskania zezwolenia jest również nabycie udziału w nieruchomości gruntowej, na której usytuowany jest budynek, w którym znajduje się lokal mieszkalny. Jeśli jednak z prawem własności lokalu związany jest udział w nieruchomości, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta (np. udział w drodze) to wówczas dla nabycia udziału w takiej nieruchomości potrzebne będzie uzyskanie odrębnego zezwolenia.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w ramach sądowego podziału majątku wspólnego

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 sierpnia 2023 r. (sygn. akt II OSK 2262/22) „Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w ramach sądowego podziału majątku wspólnego między byłymi małżonkami nie jest zwolnione z obowiązku uzyskania zezwolenia przed wydaniem orzeczenia przez sąd powszechny„. Zgodnie ze stanowiskiem NSA ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców zawiera zamknięty katalog sytuacji, w których cudzoziemiec zwolniony jest z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości. W związku z tym, nawet jeśli cudzoziemiec posiada już udział w nieruchomości to nabycie przez niego dalszych udziałów nieruchomości, wymaga uzyskania zezwolenia.